土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。那么，土地出让金是否可以返还，土地出让金怎么算？

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网友咨询：法律允不允许返还土地出让金？

北京大成律师事务所王文婷律师解答：

禁止土地出让金的返还，不过可以通过从先租后转，或者工程进行中以提供配套建设基金的名义进行间接上的资金支持。

根据国土资源部2014年第61号令《节约集约利用土地规定》，其中有以下规定：

第二十二条 经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。

各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。

禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

第二十三条 市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。

采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合国土资源部规定的行业目录。

王文婷律师解析：

计算方法：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

土地出让金返还方式

1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房；

2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)；

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设；

4、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)；

5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人；

6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

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